Mestské zastupiteľstvo schválilo jeden z najväčších bytových projektov samosprávy nielen v Nitre, ale aj na území Slovenska. Na rokovaní odobrili financovanie a pokračovanie výstavby projektu „BD Tehelná“, ktorý má priniesť 220 bytov bežného štandardu spolu s technickou infraštruktúrou. Projekt však prichádza aj s výraznými finančnými záväzkami a viacerými rizikami, ktoré budú mesto sprevádzať najbližšie desaťročia.
Byty pre stovky Nitranov
Projekt „BD Tehelná“ počíta s výstavbou 220 nájomných bytov, ktoré majú pomôcť riešiť dlhodobý problém nedostatku dostupného bývania v meste. Priemerná veľkosť jedného bytu bude približne 51 m², pričom celková podlahová plocha presiahne 11-tisíc m². Mesto plánuje byty po dokončení najskôr prenajímať a až následne ich odkúpiť do svojho vlastníctva – najneskôr do troch rokov od kolaudácie. Počas tohto obdobia bude platiť nájomné vo výške 79 804,23 € mesačne stavebnikovi spoločnosti Dynamiku Real 2, s.r.o.
Financovanie: kombinácia štátu a úverov
Kľúčovou otázkou projektu bolo financovanie. Poslanci schválili dva varianty:
1. Základný scenár
• úver vo výške 2,22 milióna €
• čerpanie v rokoch 2028 – 2031
• slúži ako spolufinancovanie k štátnej podpore (ŠFRB a Ministerstvo dopravy SR)
2. Krízový scenár
• úver až do výšky 22,59 milióna €
• použije sa iba v prípade, že mesto nezíska štátne zdroje
• čerpanie plánované na roky 2030 – 2031
Dôležité je, že tieto dva varianty sa navzájom vylučujú – maximálna výška zadlženia pre projekt ostáva na úrovni približne 22,6 milióna eur. Podľa materiálov mesta sa aj po započítaní úverov pohybuje zadlženosť Nitry v zákonných limitoch. V optimistickom scenári má byť okolo 22,6 %, v horšom približne 34 %.
Mesačné náklady a návratnosť
Ak by mesto muselo financovať projekt výlučne úverom, splácanie by vychádzalo približne takto:
• mesačná splátka: 113 100 €
• ročne: viac ako 1,35 milióna €
• splatnosť: 25 rokov
Mesto počíta s tým, že splátky budú kryté z nájomného. Priemerné náklady na jeden byt by vychádzali približne na 514 € mesačne len na splátku úveru. Počas obdobia, keď mesto nebude vlastníkom bytov, bude platiť nájomné developerovi vo výške takmer 80-tisíc € mesačne, pričom suma sa bude každoročne zvyšovať o infláciu.
Prečo projekt zdražel
Pôvodná cena projektu z roku 2021 bola približne 16,4 milióna €. Nová cena dosahuje 22,59 milióna €, čo predstavuje výrazné navýšenie.
Mesto zdôvodňuje rast ceny najmä:
• pandémiou COVID-19
• vojnou na Ukrajine
• rastom cien stavebných materiálov
Zároveň zdôrazňuje, že ide o výnimočné rozhodnutie a nemá byť precedensom pre ďalšie projekty. Podmienkou podpisu zmlúv je aj znalecký posudok, ktorý musí potvrdiť oprávnenosť zvýšenej ceny. Ten pripravuje Ústav súdneho znalectva Slovenskej technickej univerzity.
Spor s developerom
Projekt má za sebou aj komplikovaný právny vývoj. Mesto sa v minulosti snažilo odstúpiť od záväzku uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu, no v rozhodcovskom konaní neuspelo. Rozhodcovský súd rozhodol, že záväzok trvá. Zároveň však neurčil novú cenu, čo mestu ponechalo priestor na rokovania. Aktuálne riešenie je výsledkom kompromisu medzi mestom a spoločnosťou DYNAMIK REAL 2, s.r.o.. Poslanci spolu s financovaním schválili aj uzavretie Dohody o urovnaní súdneho konania vedeného na Mestskom súde Bratislava III medzi žalobcom Mesto Nitra a žalovaným DYNAMIK REAL 2, s.r.o. o zrušenie rozhodcovského rozsudku vydaného Rozhodcovským súdom Slovenskej obchodnej a priemyselnej komory v Bratislave.
Ďalšie záväzky mesta
Okrem samotného úveru čakajú mesto aj ďalšie výdavky:
• energie a služby
• fond opráv
• správa bytov (zabezpečí spoločnosť Službyt Nitra)
• revízie a údržba
• poistenie
• drobné opravy
Tieto náklady budú znášať mestské rozpočty dlhodobo po uvedení bytov do prevádzky.
Riziká projektu
Materiál otvorene pomenúva aj viaceré riziká:
• neistota získania štátnej podpory
• možné omeškanie výstavby
• riziko kontroly zo strany Úradu pre verejné obstarávanie
• ekonomické vplyvy globálnych konfliktov
Zaujímavosťou je, že mesto už vopred vylúčilo možnosť ďalšieho zvyšovania ceny z dôvodu budúcich ekonomických výkyvov – tie má niesť developer.
Čo to znamená pre Nitru
Schválenie projektu znamená zásadný krok v bytovej politike mesta. Ak sa projekt podarí zrealizovať podľa plánov, môže priniesť stovky dostupných bytov a stabilizovať situáciu na trhu s bývaním. Na druhej strane ide o dlhodobý finančný záväzok, ktorý bude ovplyvňovať rozpočet mesta ešte niekoľko desaťročí. Mesto teraz čakajú ďalšie kroky – podpis zmlúv, podanie žiadostí o štátne financovanie a samotná realizácia stavby. Prvé reálne finančné dopady sa očakávajú najskôr od roku 2028.
Fotogaléria, pohľad na pozemok na ktorom vyrastie bytový projekt Tehelná. Areál využívalo mesto Nitre pre potreby zverového dvora do júna 2021.
Články k téme
Kauza BD Tehelná: zhotoviteľ podal žalobu, radnica reaguje
Zdroj: Nitralive.sk, foto Nitralive.sk